La vivienda es, en la mayoría de los divorcios, el bien más valioso y el que más conflictos genera. Cuando la casa pertenece a los dos cónyuges —ya sea porque se compró durante el matrimonio en régimen de gananciales o porque ambos figuran como titulares en la escritura— su destino debe resolverse al mismo tiempo que el divorcio, y las opciones no siempre son tan sencillas como «uno se queda y el otro se va».
En Mesa y Jimeno llevamos años asesorando a familias en esta situación, y sabemos que cada caso tiene sus particularidades: si hay hijos menores, si hay hipoteca pendiente, si uno de los cónyuges no quiere vender, si el banco no acepta quitar a uno de los titulares. En este artículo te explicamos todas las opciones legales disponibles, cuándo aplica cada una y qué conviene hacer según tu situación concreta.
Lo primero: distinguir el régimen económico del matrimonio
Antes de hablar de opciones, es importante saber bajo qué régimen económico estaba el matrimonio, porque eso determina cómo se trata la vivienda:
Régimen de gananciales (el más habitual si no se firmaron capitulaciones): todos los bienes adquiridos durante el matrimonio son comunes al 50%, incluida la vivienda. Al divorciarse hay que liquidar la sociedad de gananciales y decidir qué se hace con cada bien.
Régimen de separación de bienes: cada cónyuge es propietario de lo que compró. Si la vivienda está a nombre de los dos, existe una copropiedad o proindiviso que debe resolverse, pero al margen de la liquidación de gananciales.
Régimen de participación (poco frecuente): similar al de separación durante el matrimonio, pero con liquidación al final. La vivienda en copropiedad se trata de forma similar al régimen anterior.
En cualquier caso, si la vivienda está a nombre de los dos, ambos son copropietarios y ninguno puede disponer de ella unilateralmente sin el consentimiento del otro.
Las 4 opciones legales para resolver la vivienda en un divorcio
Opción 1 — Uno de los cónyuges se queda con la vivienda: extinción de condominio
Es la solución más habitual cuando hay acuerdo. Uno de los cónyuges adquiere la parte del otro, compensándole económicamente por su porcentaje. A este proceso se le llama extinción de condominio o disolución de copropiedad.
Ventajas:
- Fiscalmente muy eficiente: tributa solo por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma, frente al 6-10% que costaría una compraventa ordinaria.
- Evita tener que vender a terceros.
- Resuelve la situación de forma definitiva y limpia.
El problema más frecuente: la hipoteca
Si la vivienda tiene hipoteca y los dos figuran como titulares del préstamo, el cónyuge que se queda con la casa necesita que el banco acepte liberar al otro de la deuda mediante una novación hipotecaria. Esto no es automático: el banco analizará si el cónyuge que se queda tiene capacidad económica suficiente para asumir la hipoteca en solitario. Si no la tiene, el banco puede negarse y habrá que buscar una solución alternativa.
Opción 2 — Vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero
Si ninguno de los dos quiere o puede quedarse con la vivienda, la solución más sencilla es venderla en el mercado y repartir el producto de la venta en proporción a la participación de cada uno.
Ventajas:
- Liquida definitivamente la situación de copropiedad.
- Permite a ambos obtener liquidez para empezar de nuevo.
- Evita la necesidad de negociar con el banco para quitar a uno de los titulares.
Inconvenientes:
- Puede no ser el mejor momento del mercado para vender.
- Si hay hijos menores y la vivienda es el domicilio familiar, el juez puede limitar temporalmente la posibilidad de vender (ver más abajo).
- Si no hay acuerdo en el precio o en las condiciones de venta, pueden surgir nuevos conflictos.
Opción 3 — Uso temporal de la vivienda por uno de los cónyuges
Cuando hay hijos menores, el juez puede atribuir el uso de la vivienda familiar al cónyuge que tenga la custodia, independientemente de quién sea propietario. Esto significa que uno de los cónyuges puede seguir viviendo en la casa aunque sea propietario al 50% con el otro, durante un tiempo que el juez considera necesario para proteger el interés de los menores.
Es importante entender que esto no resuelve la copropiedad: simplemente la aplaza. El cónyuge que no usa la vivienda sigue siendo copropietario, sigue respondiendo de la hipoteca y sigue sin poder vender su parte sin el consentimiento del otro. La copropiedad habrá que resolverla tarde o temprano, normalmente cuando los hijos sean mayores o cuando cambien las circunstancias.
¿Tiene derecho el cónyuge que no usa la vivienda a recibir una compensación?
Sí. Aunque el uso se atribuya a uno solo, el otro sigue siendo propietario de su parte. En muchos casos el convenio regulador o la sentencia fija una compensación económica mensual para el cónyuge que no puede disfrutar de su propiedad.
Opción 4 — División judicial de la cosa común
Si no hay acuerdo entre los cónyuges sobre qué hacer con la vivienda, cualquiera de ellos puede acudir al juzgado y solicitar la división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil). Nadie está obligado a permanecer en una copropiedad indefinidamente.
El procedimiento puede terminar de dos formas:
- Adjudicación a uno de los copropietarios: si la vivienda no es divisible físicamente (que es lo habitual en un piso), el juez puede adjudicarla a uno de ellos con la obligación de compensar económicamente al otro.
- Subasta pública: si ninguno de los dos puede o quiere quedarse con la vivienda, el juez ordena su venta en subasta, lo que generalmente implica obtener un precio inferior al de mercado.
La división judicial es la opción menos deseable porque es costosa, lenta y el resultado (especialmente la subasta) puede perjudicar a ambas partes. Por eso es siempre preferible llegar a un acuerdo extrajudicial antes de llegar a este punto.
¿Qué pasa si hay hipoteca y los dos somos titulares?
Este es el escenario más complejo y el que más consultas genera. Cuando hay hipoteca conjunta, el divorcio no disuelve automáticamente la deuda con el banco: ambos siguen siendo responsables solidarios del préstamo, independientemente de lo que digan entre ellos o lo que establezca el convenio regulador.
Las opciones son:
Novación hipotecaria: el banco acepta modificar el préstamo para que solo figure uno de los titulares. Requiere que el cónyuge que se queda demuestre solvencia suficiente. Si el banco acepta, es la solución más limpia.
Subrogación con nuevo prestamista: si el banco actual no acepta la novación, el cónyuge que se queda puede intentar subrogar la hipoteca a otro banco que sí acepte condiciones más favorables.
Venta de la vivienda: si ninguna de las opciones anteriores es viable, la venta es la única salida para liquidar la hipoteca y repartir lo que quede.
Mantener la hipoteca conjunta temporalmente: en algunos casos, especialmente cuando hay hijos menores, los cónyuges acuerdan mantener la titularidad conjunta de la hipoteca durante un tiempo, con uno de ellos asumiendo el pago. Es una solución provisional que conviene regular con precisión en el convenio para evitar conflictos futuros.
El papel del convenio regulador
Cuando hay acuerdo entre los cónyuges, todas estas cuestiones deben quedar perfectamente reguladas en el convenio regulador: qué pasa con la vivienda, quién asume la hipoteca, en qué plazo se ejecuta la extinción de condominio o la venta, y qué compensación recibe el cónyuge que no se queda con el inmueble.
Un convenio mal redactado en esta materia puede generar problemas años después: si no se especifica el plazo para ejecutar la extinción de condominio, si no se regula qué pasa si el banco no acepta la novación, o si no se prevé qué ocurre si uno de los cónyuges no colabora en la venta. La precisión en la redacción del convenio es fundamental para evitar que el divorcio «judicial» acabe en un nuevo conflicto «inmobiliario».
Si quieres conocer más sobre cómo funciona el convenio regulador y qué debe incluir, puedes consultar nuestra página sobre abogados matrimonialistas, donde explicamos en detalle este documento y su importancia.
¿Qué opción es la mejor para tu caso?
No existe una respuesta universal. La mejor opción depende de varios factores que hay que analizar caso a caso:
- Si hay hijos menores: el uso de la vivienda familiar es prioritario para proteger su estabilidad, lo que puede condicionar el resto de decisiones.
- Si hay hipoteca: la posición del banco es determinante. Antes de acordar nada, conviene saber si el banco aceptará la novación.
- Si hay acuerdo entre los cónyuges: la extinción de condominio o la venta pactada son siempre preferibles a la vía judicial.
- Si no hay acuerdo: la división judicial es posible pero costosa. Antes de llegar ahí, vale la pena intentar una mediación.
- La situación fiscal de cada cónyuge: la extinción de condominio y la venta tienen implicaciones distintas en IRPF y en plusvalía municipal. Conviene analizarlas antes de decidir.
Preguntas frecuentes sobre divorcio y vivienda en copropiedad
En teoría sí, pero en la práctica es casi imposible. Puede vender su porcentaje de propiedad a un tercero, pero ningún comprador normal querrá adquirir el 50% de una vivienda donde vive el otro copropietario. En cambio, sí puede solicitar la división judicial de la cosa común para forzar la resolución de la copropiedad.
El cónyuge que quiere resolver la copropiedad puede acudir al juzgado y solicitar la división de la cosa común. El juez, si no hay acuerdo, puede ordenar la venta en subasta pública. Nadie está obligado a permanecer en una copropiedad de forma indefinida.
Sí, importantes. La extinción de condominio tributa solo por AJD (entre 0,5% y 1,5% del valor), frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de una compraventa ordinaria (entre 6% y 10% según la comunidad). Además, si se hace dentro del convenio regulador homologado judicialmente, puede estar exenta de AJD.
No. El banco puede negarse a la novación si considera que el cónyuge que se queda no tiene solvencia suficiente. En ese caso hay que negociar, buscar otra entidad o plantearse la venta de la vivienda como alternativa.
Sí. Mientras no haya acuerdo o sentencia que diga otra cosa, ambos cónyuges tienen derecho a usar la vivienda familiar. Si la convivencia es imposible, pueden solicitarse medidas provisionales al inicio del procedimiento para que el juez decida quién permanece en la vivienda durante el proceso.
En custodia compartida hay varias fórmulas: la más habitual es que los hijos permanezcan en la vivienda y sean los progenitores quienes alternen su residencia (sistema nido), aunque es poco frecuente por su coste. Lo más común es que la vivienda se venda o se adjudique a uno de los progenitores, y los hijos residan con cada uno en su nueva vivienda durante los períodos correspondientes.
En los divorcios, la extinción de condominio de la vivienda familiar está generalmente exenta del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), siempre que se realice en el marco del proceso de divorcio y quede reflejada en el convenio regulador o la sentencia. Para otros bienes inmuebles, la exención puede no aplicarse. Conviene revisarlo caso a caso con asesoramiento fiscal.
Si hay acuerdo, la extinción de condominio puede formalizarse ante notario en semanas una vez firmado el convenio. Si hay que negociar con el banco la novación hipotecaria, el proceso puede alargarse 2-4 meses. Si hay que ir a juicio por falta de acuerdo, los plazos se extienden entre 6 meses y más de un año dependiendo del juzgado.
¿Tienes una vivienda en común y estás pensando en divorciarte?
En Mesa y Jimeno analizamos tu situación concreta —régimen económico, hipoteca, hijos, acuerdo o desacuerdo con el otro cónyuge— y te explicamos qué opciones tienes y cuál conviene más en tu caso. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
También puedes consultar nuestro post sobre la modificación de la pensión de alimentos si tienes hijos y quieres entender todas las variables económicas que entran en juego en un divorcio.
