La Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid ha dado la razón íntegramente a nuestras clientas en un litigio sobre arras penitenciales, revocando por completo la sentencia de primera instancia que las condenaba a devolver 10.000 euros al comprador de una vivienda. El caso es un buen ejemplo de cómo un cambio normativo mal interpretado puede llevar a un comprador a perder las arras entregadas.
En Mesa y Jimeno defendimos a un grupo de hermanas, herederas de una vivienda en Madrid, frente a la demanda de un comprador que alegaba haber sido engañado sobre una carga registral del inmueble. La Audiencia Provincial les ha dado la razón por completo. En este artículo explicamos qué son las arras penitenciales, qué pasó en este caso y por qué el argumento del comprador no prosperó.
¿Qué son las arras penitenciales y qué estaba en juego?
Las arras penitenciales son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de un contrato de compraventa, con una función muy concreta: si el comprador se arrepiente y no llega a comprar, pierde esa cantidad; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de lo recibido.
En este caso, el comprador había entregado 10.000 euros de arras por una vivienda de 138.000 euros, con fecha límite para firmar la escritura pública. Al no conseguir la financiación a tiempo, la operación no se llegó a formalizar, y el comprador reclamó judicialmente la devolución doblada de esa cantidad, alegando que las vendedoras le habían ocultado información relevante sobre el inmueble.
El argumento del comprador: una carga oculta en el Registro
El comprador sostenía que se le ocultó la existencia de una afección registral del inmueble, inscrita conforme al artículo 28 de la Ley Hipotecaria —una norma que retrasaba los efectos de ciertas inscripciones hereditarias frente a terceros durante dos años—, y que esa carga fue la causa de que un primer banco le denegara la financiación.
La clave del caso: la norma ya no estaba vigente
Aquí es donde el caso da un giro decisivo. El artículo 28 de la Ley Hipotecaria en el que se apoyaba el comprador había sido derogado por la Ley 8/2021, de 2 de junio, con efectos desde esa misma fecha. Y esa derogación ya estaba en vigor el mismo día en que el comprador entregó la primera parte de las arras.
De hecho, poco después de que el primer banco le denegara la financiación, el comprador la obtuvo sin problema de una segunda entidad, precisamente porque esta ya sabía que esa carga había dejado de tener efecto. Eso demuestra que la supuesta ocultación no fue la causa real del retraso: el obstáculo legal ya no existía cuando se buscó la financiación.
¿Por qué no se aplicaba la imposibilidad sobrevenida?
El comprador defendía que no conseguir la financiación a tiempo era un caso de imposibilidad sobrevenida, que le eximiría de perder las arras. La Audiencia Provincial rechaza este argumento: la falta de financiación no puede achacarse a las vendedoras, que en ningún momento tuvieron obligación de conceder una prórroga del plazo pactado.
Conforme al artículo 1124 del Código Civil, quien ha incumplido su propia obligación no puede pretender la resolución del contrato alegando el incumplimiento de la otra parte cuando esta no ha incumplido nada. Al no acreditarse mala fe ni ocultación real por parte de las vendedoras, no había base para condenarlas a devolver cantidad alguna.
El fallo: revocación íntegra y condena en costas al demandante
La Audiencia Provincial de Madrid estima íntegramente el recurso de apelación, revoca la sentencia de primera instancia y desestima por completo la demanda contra nuestras clientas, a quienes absuelve de todas las pretensiones. Además, condena al comprador demandante al pago de las costas de primera instancia.
Sentencia nº 297/2026, de 2 de septiembre, Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid (Recurso de Apelación 212/2025).
Preguntas frecuentes sobre las arras penitenciales
Una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de la compraventa. Si el comprador se arrepiente, pierde esa cantidad; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble.
Cuando el comprador desiste de la compra sin que exista un incumplimiento real por parte del vendedor. No conseguir financiación a tiempo no exime automáticamente de esta consecuencia si el vendedor no ha incumplido nada.
Una circunstancia ajena a las partes que impide cumplir el contrato y puede eximir de responsabilidad. No se aplica cuando la causa del incumplimiento es imputable a la propia parte que la alega, como ocurrió en este caso.
Depende de a quién sea imputable esa falta de financiación. Si no se debe a ocultación ni incumplimiento del vendedor, el comprador puede perder las arras entregadas.
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